深度观察
10月10日，工商银行官宣，10月25日，符合相应条件的存量住房贷款利率将统一批量调整为不低于贷款市场报价利率（LPR）减30个基点。这是目前首个明确下调时间表的银行。接下来，随着10月31日调整期限的临近，其他商业银行预计会陆续公布下调的具体时间。
这也就意味着，调整住房限购政策、统一调降二套房首付比例、降低存量房贷利率等实现楼市“止跌回稳”的政策利好均在快速落地。随着市场预期的变化，广州楼市也在“银十”开端，迎来了人气成交的双回暖，并呈现出从新房到二手、从中心到外围的全面企稳态势。不过，业内专家也指出，虽然10月份乃至第四季度的成交向好确定性较高，但政策效应的持续性仍然有待观察，置业预期改变后关键看置业者的资金情况能否支撑反弹。
“国庆假期七天，什么都没做就看房，还好在出发去工作前搞定了！”连先生是某企业派驻香港的工作人员，考虑到孩子即将升入初中，学区房也完成了自己的“使命”，连先生在今年9月份卖出了旧房子，决定为家人改善一下居住环境。
他告诉记者，他自从有换房想法后就一直关注着广州楼市，原计划是卖了房之后持币慢慢看房。“现在的新规产品实用率很高，而且我看广州的供地计划，有几宗地块位置很好，如果能买到租几年房子也无妨。”
不过，广州楼市9月底开始的这一波“行情”大大超出了连先生的预计，他不得不取消了国庆期间所有的计划，回到广州开始了紧锣密鼓的看房。“现在的情况买比等更安全，一手房没有合意的产品我们就看二手房。”好在，二手房目前的性价比较高，连先生很快在同样的地段实现“小换大”，购入了位于珠江新城的一套大三房产品。下决定、看房、下定、网签……连先生一气呵成地完成了住房的置换升级，放心地登上了去往香港的火车。“我们一直只有一套房子，其实也算是刚需，几年的租金算下来也省了一大笔钱，加上老婆孩子免去租房的不安稳，是值得的。”
新信号一：
新房市场从结构性行情呈现全面回暖
在市场氛围的推动下，像连先生这样的潜在置业者之中，有相当一部分结束观望加快入市，成为了“银十”行情的逻辑起点。中指院监测数据则显示，广州多个项目在刚刚过去的“十一”黄金周日均认购量相较于九月均值实现了翻倍。
中介平台发布的数据则更为乐观。作为主流新房销售渠道之一的贝壳平台表示，其国庆7天认购量达3500套。
有业内人士分析指出，根据贝壳成交在新房市场占比接近一半统计，“十一”期间全广州成交了约6000套房子，超过了整个“金九”的4000余套。
合富辉煌广州公司副总经理、业务拓展部总经理梁仲贤表示，数据上看成交氛围明显好转的背后，是观望情绪降低，到访转化率明显提升。因此，整体市场呈现从以往的局部回暖到目前的“百花齐放”这一新变化。“以往几次政策利好，市场都呈现出部分板块和项目局部回暖，比如去年‘十一’前后番禺、黄埔不限购带来一波行情，而今年前三季度，高端市场表现好于刚需市场。”梁仲贤表示，今年国庆期间则呈现出从豪宅到刚改、刚需项目，从中心区到外围区域的“百花齐放”之感。
新信号二：
二手房市场价格现企稳态势
在过去的一段时间，二手市场“以价换量”行情热烈。合富数据显示，二手房议价空间维持在8%这一高位持续数月。
这一现象在近期也有所改善，从个案上来看，珠江新城等CBD区域或是东风东等优质学区的二手房业主频频出现“反价”现象，幅度甚至高达百万元。
高频数据上，也呈现出这一特点。贝壳数据显示，9月30日~10月6日期间，看房人数环比上升了49.6%，成交量也有接近40%的增加。与人气转暖相对应的，是业主心态也相对强势，同期涨价房源比例达到了37%。
对此，合富研究院高级分析师梁燕明表示，选择涨价的业主，多数属于核心区物业。市场的调整让物业价格下跌明显，如果不急着用钱，业主也不愿意低价处理物业。在市场行情好起来的情况下，会将价格调高，出现涨价的情况。
梁仲贤表示，当前价格企稳在二手房市场的中心区域表现相对明显。“我们看到市中心笋盘消化速度更快了，因此，市场价格会慢慢呈现回稳的态势。”梁仲贤指出，企稳是第一步，接下来会不会有价格的回升，还要看个盘情况。
后市观察
完成筑底还需时间政策仍有预期
楼市政策组合拳形成的合力正在发挥效应，而市场是否能就此走出“V”形反转的路线是置业者们最为关心的问题。
“整个‘银十’后续走向，是否能持续火爆，还有待继续观察。”广州中原地产项目部总经理黄韬认为，不论是政策的传导还是后续消费者股市盈利资金的离场转向都需要时间。目前，优质房产依然是资产配置的首选项之一，预期改变之后资金的到位仍需要时间，而楼市能否完成筑底，将在2025年春节后可能出现的“小阳春”中得以体现。
梁仲贤则表示，对于四季度楼市的走向，节后可以继续观察股市的行情，股市盈利资金还没有明显进入楼市。对于房企而言，建议不要借这波行情涨价，可以采取平稳策略，先集中走货，毕竟目前市场库存量依然比较大。
不过，业内人士普遍认为从当前一系列增量政策来看，房价预期管理正在成为关键。而“止跌回稳”的提法，也让大家对地产市场的定位和认知有了明显变化，体现了更加精细化的政策思路。东方金诚首席宏观分析师王青认为，存量房贷的下调正是在释放稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖。“接下来的重点是进一步下调新发放居民房贷利率，这是扭转楼市预期的关键。央行已下调政策利率20个基点后，预计LPR会跟进降息，即新发放居民房贷利率下调。”
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，存量房贷的降低将利好二套房及重点城市的首套房存量贷款等此前利率较高的情况。“对于行业来说最重要的是，此前在利率大周期下行的背景下，延迟申请贷款即观望是最优选择。”李宇嘉表示，此次存量房贷降息打消了购房者的这个担忧。不过，他同时指出在“止跌企稳”的新基调下，政策还需要持续发力。在严控增量上迫切需要出台新的举措，比如新房库存过大区域、二手房挂牌量大的区域，暂停新增供地、暂停拆除式更新、暂缓新开工，给市场传达积极信号，建议对于二手房交易契税、增值税、个税等，实施减免等。
文/表 广州日报全媒体记者龙乐乐、刘丽琴、林晓丽
