10月25日批量下调！符合条件的存量房贷客户可于调整当日起登陆手机银行APP查询调整记录！
10月12日，工行、农行、中行、建行、交行等五大国有银行率先发布存量房贷利率调整细则，记者根据发布梳理，五大行对于当前房贷利率高于LPR-30BP的，统一调整为LPR-30BP（北京/上海/深圳除外），绝大多数客户（采用浮动利率定价方式）不需要个人申请，银行免费自动调整。首套、二套及以上存量房贷都可调整，但公积金贷款、公寓商铺等不参与。
值得强调的是，固定利率和基准利率的贷款须先转为浮动利率再进行调整，否则不能参与调整。
热点问题快问快答：
▎30年百万房贷总利息降约6万元
问：调整后房贷利率能降到多少？一个月能省多少钱？
答：按目前五年期以上LPR报价3.85%计，调整后存量房贷利率将降至约3.55%（3.85%-30个基点）。
去年9月进行了上一轮存量房贷利率调整后，广州多数市民的存量房贷利率已降至LPR。
以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，每月可节省支出约170元，总共节省利息约6万元。
如果考虑到LPR或将下调，在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，大幅节省房贷借款人的利息支出。
▎调整当日执行新利率仅调整LPR加减点
问：银行批量调整利率后，房贷什么时候能按调整后的利率来算利息？
答：银行将于10月25日集中批量调整利率，调整当日（25日）开始按调整后的利率执行，调整前利息还按原利率计算。
本轮调整仅调整LPR加减点，不同时进行贷款重定价。也就是说，贷款重定价日未到，LPR值不会进行重定价，仍沿用原有LPR值，待下一重定价日到来后，方重定价为新的LPR值。
问：若房贷利率10月25日变更生效，房贷还款日为28日，还款日是否会发生变化？另外10月还款额是否都是按照调整后新的房贷利率来计算？
答：交行举例称，如贷款还款日为28日，利率调整后您的还款日依然为每月28日。房贷利率调整变更生效日（10月25日）在两期还款日之间，所以10月的还款额将分为调整前、调整后两段计息，即：调整前（即9月28日至10月24日）按原利率计算，调整后（即10月25日至10月27日）按新利率计算。从调整后的下个月起，整月的利息都按新利率计算。
问：同样的地区、同样是首套房/二套房，为何调整后利率不同？
答：由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价，贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。
▎固定/基准利率定价如未申请转换的不参与调整
问：如何申请调整？
答：绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行完成“一键式操作”，无需提出申请或提供材料，无需到商业银行网点办理。
问：住房贷款目前是固定/基准利率定价，这次也可以调整吗？
答：可以。对于当前为固定/基准利率定价的贷款，需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。申请方式可以线上或线下向银行申请。如中行表示，可登录中行手机银行APP，通过“贷款—房贷利率调整”，选择名下相应贷款调整为LPR浮动利率贷款。
举例说明，如当前首套房贷执行固定利率定价，利率为4%，在10月15日申请转换为浮动利率定价，由于申请转换时的5年期以上LPR为3.85%，转换后利率为LPR+15BP，10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR-30BP。
各家银行表示，10月24日（含当日）之前转换完成的，将于2024年10月25日一并批量调整；10月25日（含当日）之后转换完成的，将在转换完成的次日进行集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
注意了，未申请转换的不参与调整。
▎这些房贷不在调整范围内
问：房贷当前利率为LPR-40BP，还能参加这次调整吗？
答：如果房贷利率等于或低于LPR-30BP，不在此次调整范围内。对于当前房贷执行利率，多家银行手机银行均可查询到。
问：如果住房贷款为二套房贷款，可以进行利率调整吗？
答：去年下调存量商业性个人住房贷款利率水平，只是针对首套住房。此次调整范围更广，符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以调整。除北京、上海、深圳地区外，其他地区首套房和二套房贷款利率下限一致，因此无需申请“二套转首套”，银行将会批量进行利率下调至LPR-30。
问：北京、上海、深圳的二套房利率如何调整？
答：如贷款在北京/上海/深圳等地区且已符合二套转首套住房贷款标准，可以联系贷款经办行申请“二套转首套”，审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。
不满足“二套转首套”条件，按照当前二套房贷款政策下限，调整后利率值为：北京五环外LPR-25BP，北京五环内LPR-5BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR-25BP，其他地区LPR-5BP；深圳全辖LPR-5BP。
问：商用房贷款可以进行利率调整吗？公积金贷款或组合贷怎么处理？
答：此次存量房贷利率调整只针对商业性个人住房贷款。商用房（含商住两用房、商铺等）贷款不在此次调整范围内。
公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，可单独调整利率水平或新发放贷款置换，新发放贷款只能用于置换组合贷中的商业性个人住房贷款。
▎预约提前还款的分情况下调
问：已预约了提前还款，还可以享受此次利率下调的政策优惠吗?
答：这里要分三种情况。
◆情况一：
如尚未完成扣款，可撤销提前还款申请，只要符合此次调整条件，即可进行利率调整；
◆情况二：
如已完成部分提前还款扣款，只要符合此次调整条件，剩余本金部分可进行利率调整；
◆情况三：
如全部贷款已结清，则无法进行利率调整。
▎缓解提前还贷潮，改善居民端消费活力
问：为何要对存量房贷利率进行批量下调？有何意义？
答：这是去年9月首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率。
东方金诚首席宏观分析师王青指出，受今年2月5年期以上LPR报价大幅下调20个基点、“5.17”房地产新政取消全国层面房贷利率下限等影响，今年7月新发个人住房贷款利率降到了3.4%，再一次拉大了新老房贷的利差，叠加当前居民投资理财收益率也要明显低于存量房贷利率，现阶段提前还贷潮现象比较明显。
此次平均降低存量房贷利率50个基点，预计这一项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，每年可为存量房贷家庭节约支出1500亿。“将有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击。同时，这也在释放稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖。”东方金诚首席宏观分析师王青认为。
民生银行首席经济学家温彬认为，本次调降存量房贷利率政策，预计将进一步降低居民的资产、负债收益缺口，缓解提前还贷潮，以“价降”换“量稳”，有助于稳银行资产规模，同时改善居民端消费活力。
文/广州日报新花城记者：林晓丽 王楚涵
