2016年10月，广州永庆坊一期开街。转眼已是十年。
十年间，永庆坊从一期8000㎡扩展到超90000㎡；从破败萧条的老街区转身为知名文旅地标。十年间，永庆坊客流持续攀升，三年来年客流量均超2000万人次。永庆坊从一位横空出世的“网红”，成长为一位“长红”十年的“顶流”，为老城市新活力写下生动注脚。
永庆坊街景 摄于近期
值此十周年，回顾永庆坊的“顶流”之路，并非一路高歌，恰恰相反，它是在广州历史文化街区保护活化利用的实践中，历经求索、阵痛与磨合，把握时代机遇，一路闯出来、创出来、干出来的。
“顶流之路”第一步：找到方向
“以前没有永庆坊这个地名，只有永庆大街，街名就挂在这间屋上。”75岁的广州本土纪实摄影师黄亦民穿过永庆坊牌坊，在入口处一栋楼前驻足。
恩宁路永庆大街 黄亦民2007年摄
近期，黄亦民重访永庆大街，掏出保存的旧照比对。
黄亦民深耕纪实摄影58年，是广州城市发展最珍贵、最持久的影像记录者之一。他还是一位“老西关”，20世纪60年代住在多宝路，70年代又搬至蓬莱路，80年代他入职《信息时报》工作，当时《信息时报》的办公地在今天荔湾领展广场所在地。30年间，黄亦民的生活、工作地围绕在永庆坊周边。20世纪90年代，单位因为所在地块上要开发楼盘而搬离，即便如此，他也时常回来记录它的百态和变迁。
“永庆坊一期在2016年10月开街，但项目起点是在2006年。”广州荔湾区住房建设和园林局一级调研员江伟辉亲历永庆坊更新全过程。他说，2006年，恩宁路永庆坊片区是广州老城危旧房集中、连片面积最大的区域，被选为广州市连片危破房改造试点，但一开始是设想政府少出钱或不出钱进行危房改造，采用“大拆大建”的房地产开发思路，做到地块内改造的经济平衡。“那时，社会面对历史文化名城保护的认识没有今天这么深入，当时计划只保留恩宁路骑楼街，对内街里巷进行房地产开发式的改造。”江伟辉说。
2007年，恩宁路要改造的消息传到黄亦民耳中，对城市变迁尤为感兴趣的他，开始有意识地去记录，“街区体量这么大，又说要‘大拆大建’，我想着应该是很大的变化了。当时很多人呼吁保留骑楼街，我能做的就是，用我最熟悉的摄影去保留这些旧街、旧民居，以及老街坊的生活画面，保留这些西关风情。”
永庆坊旧貌，房屋残旧拥挤。黄亦民 2007年摄
至宝大街旧貌，民居外墙批荡脱落。黄亦民2007年摄
永庆坊老街里的住户隔着趟栊门看报纸。黄亦民 2007年摄
至宝大街横街窄巷晾满衣裤 。黄亦民2007年摄
未复涌前，涌边人家的简易厨房。 黄亦民2007年摄
然而，项目并未按照最初的思路推下去。江伟辉回忆，2009年动迁超过七成时，项目的控制性详细规划方案做了六个版本，都没有被通过，因为没法兼顾旧城风貌保护与危房改造资金平衡。“2009年，随着对历史文化保护认识的提高，荔湾区政府主动转变‘大拆大建’思路，以旧城风貌保护为前置条件，去算危破房改造的经济账。项目决定将片区整体进行风貌控制，对低矮建筑进行改造，参考北京四合院形态，打造西关大屋组团。当然这仍是房地产的开发思路。”他说，随后，根据房屋征收的实际情况思路继续调整，放弃房地产开发，改为引入商业和产业。最终，第七版老城区改造方案合并控制性详细规划调整方案出炉，于2011年7月以全票通过市规委会审批。
2012年6月，广州市决定“将恩宁路地块除博物馆用地以外的土地及已征收的保留房屋整体打包，交由荔湾区按照‘历史文化名城保护和岭南文化名城建设’的要求进行建设开发、经营管理”。2014年，《广州历史文化名城保护规划》获批，系统建立了广州的名城保护体系。2015年底，《广州市历史文化名城保护条例》获批，广州由此建立起全国领先的历史文化名城法治保护体系，为后续城市更新中的“微改造”和文化遗产活化利用奠定了法律基础。这一年，粤剧艺术博物馆的建设进入收尾阶段，与周边半拆半留、破败不堪的环境形成强烈对比。
永庆大街片区和粤剧艺术博物馆工地。黄亦民2013年摄
永庆大街片区和落成的粤剧艺术博物馆。黄亦民2016年摄
“那时，恩宁路一带破破旧旧，以低矮民房为主，街面上并没有什么铺头。因为拆迁，很多原住民离开了，一些房屋被征收后闲置在那里，成为垃圾角。”黄亦民回忆。
恩宁路大地旧街的老旧楼房。黄亦民2015年摄
“为将粤剧艺术博物馆周边环境改造好，我们先从永庆坊一期约8000㎡做起，因为它‘一纵三横’的结构比较简单，征收比例也较高。”江伟辉回忆。2016年，《广州市城市更新办法》首次正式提出了“微改造”概念，其核心是在保留原有格局基础上，通过修缮、功能置换与活化，实现有机更新。恩宁路永庆坊项目成为广州首个微改造实践案例。
项目采取“政府主导、市场运作、居民参与”的模式实施微改造，在2016年以BOT方式引入社会资本，由企业负责改造、建设和运营，解决空间改造后持续运营的问题。永庆坊一期运营期从2017年起算，为期15年。
至此，恩宁路永庆坊项目伴随着广州名城保护的探索，用了近10年时间找到方向。2016年10月，永庆坊一期改造完成、对外开放。2018年底，面积是一期10倍的二期启动，实施“分段改造、逐步开放”策略。截至目前，二期微改造基本完成，永庆坊实现全面开放。
作为一个前所未有的试点项目，永庆坊成了新政策、新技术的试验田：它是广州首个做减量规划的旧城更新项目，首个通过BOT模式引入市场机制和社会力量参与旧城更新的项目，首个实现“红线”（城市道路建设控制线）避让“紫线”（历史建筑保护控制线）、以兼顾城市发展与历史建筑保护的项目，首个搭建“共同缔造委员会”公众参与平台的项目，它还是全国首个实现消防审验的历史文化街区改造项目，为解决历史建筑消防审批管理的难点问题提供了广州范本。
“最关键的是，从头到尾，永庆坊项目始终保持开放的心态、应变的能力，在实施的过程中，不断根据实际情况调整方案，提出应对措施，才能实现居住环境改善、历史文化保护、公共服务完善等社会效益与经济效益的平衡。”江伟辉说。
“顶流之路”第二步：文商旅融合
“空间的改造是技术问题，最难的是活化运营。”江伟辉说，永庆坊最初的经营定位其实是引入互联网产业、打造青创社区，“当时互联网方兴未艾，青年创业火热，而街区征收房屋分布零散，很难整体上做产业导入，期望借互联网产业缝合碎片化空间，吸引年轻人就业，将老街区变得更有活力。”
恩宁路。黄亦民2016年摄
永庆坊运营方广州万恩产业投资有限公司（以下简称“万恩”）介绍，永庆坊的业态随街区条件、市场反馈逐步迭代。微改造初期，他们曾按设想将恩宁路骑楼打造成创客集聚区，引入设计工作室、文创团队、简餐小店，但运营一段时间后发现，骑楼空间零散、办公配套弱，单纯文创办公难以撑起稳定客流，于是业态从“创客空间”转向文化商业。随着二期的逐步开放，项目锚定“广府非遗+商业配套”定位，粤博西段优先布局非遗工作室，滨河段、金声片区则放开做商业，引入老字号轻餐、正餐、小酒馆、民宿，并试水钟书阁、泡泡玛特等热门品牌。2020年之后，他们优先稳住本土餐饮与商户，持续补强老字号与品质正餐。“近两三年，我们持续在做业态的精细化招调，将商户总量稳定在150家左右，建立年度滚动汰换机制，平衡连锁首店与本土主理人店。”万恩工作人员表示。
目前，永庆坊整体业态可归纳为非遗传承、餐饮集合、潮流文创、岭南特色旅居四大板块，三大主力业态为多元餐饮、潮流文创零售、非遗传承，分别承担日常消费转化，承接年轻人打卡与社交传播，巩固街区文化底色与差异化竞争力。“尤其是近一年，我们重点补强了潮玩IP零售，引入三丽鸥、PICOCICI等首店品牌，潮玩业态的升温，本质上契合当下年轻人对情绪价值、审美表达、仪式感和圈层认同的需求，也带动了街区在社交媒体的自发传播。”其表示。
今年初的永庆坊街景
荔湾区文旅融合发展中心部长贺敏婷介绍，2018年以来，结合永庆坊及西关的深厚历史文化底蕴，荔湾有意引导其往文商旅融合的方向发展，并助推永庆坊成功获评国家4A级旅游景区、国家级旅游休闲街区及广东省文化和旅游产业示范区。荔湾还大力支持广州首个非遗街区落地永庆坊，引入广彩、广绣、广东醒狮等十几个非遗大师工作室，推动老手艺可看、可体验、可互动，促成非遗与时尚、设计、新茶饮等领域跨界合作，推动粤剧艺术博物馆成为全市首家夜间常态化开放博物馆、广福台每日开展三场惠民粤剧展演，举办丰富的粤剧品牌活动、民俗活动等，打造沉浸式非遗体验，形成“观光—体验—消费”的完整闭环。
永庆坊街区经常有醒狮等民俗表演。
不管是市场自发调整，还是顺势而为打造，永庆坊文商旅融合发展的势头愈发鲜明，在聚客引流上也取得极大的成功。
“00后”社区民警杨政2023年来到永庆坊工作。那一年，是永庆坊人流量激增的一年，全年客流首次突破千万、逼近2000万人次。近三年，永庆坊全年客流量保持在2000万人次。“永庆坊每天有巡特警、民警巡逻。节假日客流激增时，我们要根据人流量，进行分级管控，荔湾公安调动警力，对永庆坊的秩序进行重点保障。”杨政说，永庆坊下午、晚上人流量较大，近年来，夜间客流明显增多，这两年国内外大大小小的旅游团也明显增多。这说明永庆坊的夜间经济更繁荣了，旅游目的地的属性更强了。
今年中秋节前的永庆坊，吸引不少游客夜间参观。
“顶流”第三步：不忘原住民
永庆坊不仅是一个文旅景区、商业街区，还是2000多位居民的家。
原住民莲姨从1983年嫁来恩宁路就没有离开过，恩宁路临街的民宅是她的家公在1953年买下的，至今家里还保留当时的砂纸房契，《七十二家房客》曾在这里取景。“当年动迁时，我家婆已经87岁了，不想搬走，最后留了下来。”莲姨说，留下来之后，恩宁路的征拆停滞了，他们经历了一段难熬的时光：街面冷清，环境差，治安不好，到了晚上不敢下楼。“现在房屋改造得好靓，环境也好，人流又旺，购物、饮食都很方便。”莲姨家的顶楼能望见粤剧艺术博物馆，她打理出一个漂亮的观景花园，每到中秋节就邀请亲朋来家里赏月。
永庆坊多宝涌边夜景 黄亦民2026年摄
2020年，冯少仪来到永庆坊社区（原至宝社区）担任居委会主任。那时，永庆坊二期正处于分段建设、分段开放阶段，最迫切的问题是，如何在街区“大建设”的同时，保障原住民的“小日子”不受太大影响。
施工不可避免带来短期阵痛。二期工程涉及房屋修缮和基础设施升级，噪音、粉尘确实给街坊带来了一些不便和干扰。新旧生活方式的碰撞也出现了。随着街区逐渐开放，游客多了，商业氛围浓了，给居民带来一些困扰：比如车辆限行政策是为了保护风貌，但也让居民出行面临一些实际困难；老城区道路、巷道较为狭窄，节假日会比较堵塞；部分老旧房屋在修缮过程中，出现了一些渗水、开裂等历史遗留问题。“当时我们的核心任务，就是要在配合推进城市更新的同时，最大程度减少对居民生活的干扰，做好施工方与居民之间的‘润滑剂’，让大家支持立足长远发展的改造。”她说。
如今，永庆坊已进入常态化运营阶段，社区治理的重点从单纯的“保安全、化矛盾”转向了“优服务、提品质、促融合”，更关注居民对公共服务品质、居住环境、精神文化生活的升级需求，让原住民也能共享街区发展的红利。
永庆坊居民在永庆坊榕树头议事。多宝街道提供
永庆坊一期、二期改造成果基础之上，荔枝湾涌以北区域作为三期项目（泛永庆坊范围），由荔湾区政府组织实施保护活化利用，纳入周边历史文化街区保护活化利用项目进行改造，全面提升街区风貌、整体环境和公共服务水平，带动永庆坊的文商旅业态“自然生长”。如今在三期，居民区的街巷中“长”出不少小店，景区与居民区的融合还在继续。
在三期，居民区的街巷中“长”出不少小店。
街坊梁绵生在三期的多宝涌边居住了30多年。“我们楼栋的水、电、气全都更新了，也新增了很多活动广场，这是实实在在的好处。”走在街区时，他会有意识地找问题，比如哪里的树枝有掉落风险，哪里的不文明行为影响了景区的形象，再反映给社区。因两次跳下多宝涌为游客打捞相机、手机而被评为“广州好人”的他，用实际行动维护着游客对永庆坊的好印象。
2019年、2022年，黄亦民整理了一些永庆坊的旧照，在一期办了两次展览。2019年，他认识了永庆大街一位西关小食店的原住民阿琼，给了她500元、做了一个约定。“我给朋友一个暗号‘狮虎请食’，朋友报这个暗号就可以来这里吃东西，费用从500元里划扣。”黄亦民想出这个招呼朋友吃饭的玩法，得到阿琼的应允，很快500元就用完了。最近，他再度走进这家小店，店里还贴着他当年赠送的永庆坊旧照。从阿琼那里接手店面的年轻夫妻认出了黄亦民，热情地招呼着他，让他感觉西关的人情味一直没有散去。
黄亦民
永庆大街一家小吃店内挂着黄亦民拍摄的永庆坊旧照。
文/广州日报新花城记者：吴多
图/广州日报新花城记者：吴多、廖雪明、杨耀烨、陈忧子、吴子良 通讯员：荔宣、荔湾融媒
永庆坊历史资料图/黄亦民
