“不是新房买不起，而是‘老破小’更有性价比”，连日来广州“老破小”二手房行情走高的消息频频见诸媒体。有中介人士表示，近期该类房产的成交随市场成交量上升而走高，流速加快。有部分置业者看中该类房产的“高租售比”果断出手。业内人士提醒，当前二手房价已回归较为合理的区间，尤其是位于成熟区域、资源完备的低总价产品，以自住需求入手较为安全。但若出于“高租售比”的目的，则要动态考虑未来租金和房价的变化趋势以及高楼龄产品流动性差的特点。
现象
核心区老旧低价单位成交周期缩短
“老破小”是业内约定俗成的说法，泛指那些位于城市成熟区域，建成时间多在2000年以前的小面积低总价产品。在近年来改善需求主导的楼市之中，该类房产声量较小，但实际上在此前楼市上行周期之中，“老破小”的热度极高。在上海易居研究院今年4月份发布的《22城二手房成交报告》之中就分析指出，由于此类住房居住属性差、投资属性强，因此在本轮调整之前累积了较大的价格泡沫。
这一情况已经伴随市场调整发生了变化。根据该机构对一线城市“老破小”行情的监控，自2021年一季度62284元/平方米这一历史高位以来，已经缩水33%，到2024年一季度其价格为41622元/平方米。
价格调整带动了交易的活跃度。广州房地产中介协会数据显示，自2023年第四季度以来广州二手房成交月均成交宗数多个月位于9000宗以上，作为占据着二手房成交主体的老旧单位自然水涨船高。值得一提的是，该类房产近期的成交速度明显加快。一位中介人士告诉记者，相较于高总价的二手次新房，总价段在100万~200万元之间的单位成交速度更快，其近期成交的水荫路一套小面积老旧单位，成交总价不到150万元，成交周期仅22天。合富研究院更分析指出，当前广州有部分老旧二手房单位从放卖到成交能在一周甚至几天内完成，而同期广州二手房的平均交易周期超130天。
解读
房价调整租金稳定 租售比开始凸显
合富研究院分析表示，“老破小”行情背后的主要原因包括价格调整到位、生活和教育配套完善、加装“电梯”或微改造提升居住环境后对买家的吸引力增加等。同时，该机构还指出，在楼市调整、楼价下行周期内，衡量物业价值的参考因素会从房价锚转向租金收益。而价格调整到低位的“老破小”，相对低的入市门槛，再叠加成熟区域不错的租金水平，租售比表现往往较优。
根据广州市房地产中介行业协会对租金的监控也验证了这一点。以越秀区淘金板块为例，板块内标杆二手次新盘淘金花园的平均租金为81.59元/平方米，成交均价约为8.9万元/平方米，租售比约为1：850~1：1000。而结合该板块楼梯楼61.56元/平方米的平均租金及该板块成交均价4.22万/平方米，租售比约1：685。考虑楼梯楼的成交均价往往更低于板块平均水平，实际的租售比显然更为合理。
“根据我们在一线租售经验，像淘金这样的成熟区域老旧单位租售比可能接1：500，租金收益率接近2%。如果愿意淘一淘，还有更‘笋’的。”上述中介人士说。
置业提醒
不迷信租售比 关注地段及产品
房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。而租金回报率=（每年收入-每年房屋管理费用）/房屋买入价格×100%。二者均是衡量房产是否值得买入的重要指标。高租售比，高租金收益率，意味着区域房产价值合理，后市相对看好。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓提醒，在运用租售比或租金回报率这一指标时要注意两点：第一是要有动态思维，无论是租金还是房价都是动态变化的。“就以‘老破小’为例，现在租售比相对合理，但未来大量城中村的保障房入市将给租金带来较大不确定性。”第二从标的选择来看，却并非租售比越高的房子越值得买。
“房产的价值构成较为复杂，因此除了租金回报之外，还要考虑其保值增值的资产属性。”肖文晓对此解读道，租售比作为一个指标，它关键却不全面，置业仍然要重点关注地段资源及产品价值。
文、表/广州日报全媒体记者 龙乐乐
