近年来，随着城乡住房建设进程加快，生活水平不断提高，人们对物业服务品质要求越来越高，因此，有关物业服务质量、物业服务收费的各类纠纷也时有发生。如果物业公司的服务存在瑕疵，业主能否以此为由拒交物业管理费？这不，广东就有业主为此和物业公司闹上法院讨说法，该案中，业主因为不满小区路灯经常不亮，电梯有故障等问题，认为是物业公司服务不到位，故拒绝交纳物业费，结果被物业公司告上公堂。法院会支持谁？
不满物业服务有瑕疵 业主拖欠两年物业费被诉
广东某物业公司系广东一小区的物业服务单位，李某系该小区的业主。双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费为每月每平方米1.2元，采取包干制方式，逾期缴费的从逾期之日起按应缴费用的千分之三/日交纳违约金。
然而，李某自2022年1月1日起至2023年12月31日止24个月内拖欠的物业管理费共2870.78元。物业公司多次催收都被李某拒绝，遂向法院提起诉讼，要求李某支付拖欠的物业管理费以及按合同约定计算违约金。
李某则抗辩称，物业服务不到位，如小区内的路灯不亮，电梯有故障等问题，故拒绝交纳物业管理费。
法院：业主以个体感受和物业服务一般瑕疵拒交物业费，理据不足
肇庆广宁县人民法院经审理认为，按照合同约定，交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务，同时也是物业公司维系正常经营，更好地为全体业主提供物业服务的物质保证。
李某抗辩物业公司存在服务瑕疵，提交的证据虽然在一定程度上反映出物业服务存在瑕疵，但不属于物业公司根本违约，物业服务瑕疵不足以构成拒交物业费的正当理由。且物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，李某以个体感受和物业服务的一般性瑕疵为由拒交物业费，理据不足，法院不予采纳。
关于违约金方面，双方在合同中约定的违约金支付标准明显过高，结合案涉物业的现状，综合考虑李某的违约情况及物业公司的损失等，酌定违约金按李某拖欠物业管理费总额的20%计算。
最终，法院判决李某向物业公司依法支付拖欠的物业管理费2870.78元以及按拖欠物业管理费的20%计算违约金。
法官说法：倘若物业公司提供物业管理未达服务质量标准，应承担违约责任
经办法官表示，物业管理费是物业服务企业运营的基础，物业管理费的收取具有公共属性，如果物业公司已履行合同约定的义务，不宜根据某一短期内的服务质量或单个、局部瑕疵来认定物业公司服务质量不达标。
在物业公司履行合同义务没有重大瑕疵的情形下，个别业主因物业服务的一般瑕疵拒交物业管理费则构成违约，理应承担违约责任。
但物业服务企业应加强与业主之间的沟通交流，及时听取业主的意见和建议，不断提高服务质量，提升业主满意度。倘若小区物业公司提供的物业管理未达到物业服务合同约定的服务质量标准，如因小区安保不到位发生盗窃频繁或其他影响业主正常生活、生产经营情形时，物业公司应承担瑕疵履行的违约责任。
法官提醒，物业公司与业主之间是相互依存，相互支持的关系。这需要物业公司要不断提高服务意识与质量，为业主提供优质的服务；也需要业主们按时缴纳物业管理费，积极配合物业公司的工作顺利开展。只有双方共同努力，才能够营造一个和谐、舒适、安全的小区环境。
文/广州日报新花城记者：章程 通讯员：肇法宣
