改革是发展的关键一招，但改革的具体一招一式是什么？广州以三项入选全省集成式改革基层典型案例的实践给出回答。
天河探索农村集体经济“现代企业”治理，化解资源“沉睡”之困；花都创新城市更新模式，寻求“老城新生”之道；南沙深化土地管理综合改革，优化产业空间供给……解码这三项改革，可以观察广州如何以系统思维、以改革创新激活区镇村发展的“潜力板”。
化解资源“沉睡”之困
探索村集体“现代企业”治理模式
当村集体不再是简单的“房东”，而是开始像一家现代企业那样思考战略、管理资产和防范风险时，会引发什么变化？
在天河智谷，一个名为“ing未来印”的商业综合体成了居民散步遛弯的新去处。这片充满“公园感”的时尚空间，前身是车陂村集体老旧物业。
为了推动低效留用地“生地”变“热土”，天河区大力推行“村集体出地+市场出资”合作开发模式，以市场化机制导入社会资本，明确村集体享有建成物业所有权，合作企业享有合同期内物业经营权和收益权，实现资源最优配置，激活集体经济发展动能。
以“ing未来印”为例，该项目由车陂村与天晖汇置业有限公司合作，由后者全额投资约20亿元，负责建设与运营，而合作方享有60%的物业经营权，村集体保留剩下的40%，待40年合作期满后，所有物业产权将完整归还车陂村经济发展有限公司。
除了开发思维之变，探索村集体“现代企业”治理还体现在治理架构之变、资产管理之变、监管手段之变上。天河区引导条件成熟的村社成立专业的资产经营公司，探索建立董事会、监事会等现代法人治理结构，试点引入职业经理人制度，让专业团队操盘集体物业的运营。
探索村集体“现代企业”治理模式的最终目的，是打破村集体资金和土地等核心要素市场化程度不高、资源配置效率偏低、发展内生动力不足等发展瓶颈，从而推动集体经济发展与城乡共同富裕。
寻求“老城新生”之道
从“要我改”到“我要改”
面对老城区老物业的改造，花都区着力把利益协调与激发内生动力、满足群众需求结合起来。
坐落在新华街的新华坊，青砖、红瓦、花窗、山墙等岭南传统元素镶嵌在高低错落的建筑群落中。这里曾是广州北站东侧人气兴旺的批发市场，承载着街坊几十年的记忆，却因房屋老旧、产权复杂，长期陷入“改不动”的僵局。
改造后的新华坊。
花都没有选择大拆大建，而是创新“统筹报建+运营权有偿让渡”模式，对19套危旧房统一设计、统一建设、统一运营，引导12户私人业主以直接出资或让渡运营权方式间接出资，区属国企获得20年经营权，成功盘活2500平方米空间。
改造后，新华坊蝶变为集喜庆文化、非遗体验、休闲商业于一体的特色历史街区。
这种整合政府、市场、居民三方力量的“花都式更新”，体现在该区多处改造项目中。在集群街2号，25户业主自发筹资约800万元，在全省首创“自主更新、自拆自建”模式，推动D级危房原址重建，房屋价值提升3倍；在福宁路，4栋老旧房屋通过多栋连片改造，实现“空间增值、功能复合”。
“从‘要我改’到‘我要改’，关键是要让群众成为更新的参与者、受益者。”花都区相关负责人说。通过党建引领、共治共享、文化传承，花都正走出一条以城市更新推动“老城市新活力”的可持续路径。
深化土地管理综合改革
协同港澳打造产业空间
立足湾区、协同港澳、面向世界——这是南沙的使命，也是其国土空间治理必须回答的命题。
如何让规划成为粤港澳协同的“共同语言”？南沙正在探索开门编规划、融合定标准、需求导向配空间。
“我们吸引了5家港澳规划企业、52位专业人士在南沙备案执业，为规划注入‘港澳经验’。”南沙开发区管委会相关负责人说。
在香港团队参与的庆盛枢纽TOD项目中，“垂直城市”理念被融入设计：地下三层分别布局地铁、商业、停车场，地面预留绿地，打造“10分钟步行生活圈”。目前，这里已落地民心港人子弟学校、港式社区等项目，成为粤港生活融合的缩影。
规划不仅要“能用”，更要“好用”。为此，南沙建成镇街与部门共建共享共管国土空间“一张图”平台，融合交通、水务、市政等专项规划，开发出“村民建房”“辅助选址”“土地超市”等应用场景。在土地供应上，南沙推行“大项目供地、中项目供楼、小项目租厂”的分级保障模式，提供只租不售工业保障房、可租可售工业标准厂房、工业用地“标准地”等优质产业空间载体。
南沙庆盛先行启动区。
文/广州日报新花城记者：方晴
图/广州日报新花城记者：骆昌威、莫伟浓 通讯员：刘伟
