随着大批楼宇步入“老化期”，外墙脱落已成为悬在市民头顶的安全隐患，而业主协调难、资金筹措难、程序启动慢，又让排险修缮屡屡受阻。如何守护“头顶上的安全”？近日，记者走访广州多个老旧小区，探访居民自治排险、依法动用维修资金的基层探索，并请专家为老楼外墙全生命周期管理支招。
40年“老楼”天降窗楣批荡，北墙多年风吹日晒老化加剧
2025年9月初，海珠区紫龙大街1号楼居民玲姐在家听到一声巨响，下楼查看后发现，五楼一户人家窗户上方突出的窗楣外墙批荡脱落了一半。“掉落的位置刚好是家长们经常在学校门口等待接孩子的地方，还好当时已经放学，万幸没有砸到人。”
玲姐说，此后她和同楼居民才发现，二楼到八楼的窗楣外墙批荡早已部分脱落，何时脱落却无人知晓。“我们这栋楼已有40多年楼龄，这面墙正对东北方向，受风吹日晒影响较大，风化速度比西南侧快得多。”
“这片区域大多建于20世纪80年代末，楼龄都在40年左右，且大多没有物业管理。”负责江南中街道相关项目的林社工介绍，随着楼龄增长，外墙脱落、消防设施损毁、供水不足、管道老化等公共问题集中出现。该区域学区房流转频繁，住户互不熟识，自治基础薄弱。属地街道借助社工力量推动楼栋成立自治小组，发动居民自治解决问题。“目前已有数十栋楼成立自治小组，不用凡事都找居委会，也缓解了居委会协调会议、议事工作的压力。”
林社工介绍，这片老小区有的是石米外墙，有的外墙贴了马赛克，都存在风化脱落风险。紫来大街2号曾发生外墙脱落，后来另一面墙体又出现开裂隐患。社工借此开展法律科普，告知全体业主：外墙属于楼栋共有部分，全体业主都要承担安全责任。
小区房屋外墙进行小面积修复后，会与旁边的墙体有明显区别。
业主、施工队、法律人士一起开会，让每户业主都“知晓风险”
“按照居委会建议，我先在业主群发布险情通知、征集意见，由街道对接施工队上门评估方案和费用，再与全体业主商量。”玲姐说，此前楼栋加装电梯时，刚退休的她被请出来“多跑一跑腿”，赢得业主信任，此次也由她牵头。维修通知发出后，有业主担心施工破坏房屋内部结构，表示“绝对不同意”。
居委会召集业主开会时，一方面讲清外墙坠物伤人的赔偿责任，将法律条文打印并发到业主群；另一方面请施工队负责人讲解方案。“我们不会大拆大建，只铲除外层松脱批荡，重新做涂层和防水，不再做新批荡，避免二次脱落。”玲姐说，部分业主当场签字同意，对未到场的业主，她逐户上门说明工程内容和分摊明细。起初坚决反对的业主误以为要整体拆除窗楣，经沟通后也同意施工。“对待老年业主需要有足够的耐心，把调整后的方案讲清楚：不拆除原有窗楣，仅铲除外层松动薄层。”
“工程总花费3万余元，共分成5个小项目，每户业主根据自家涉及的小项目分摊费用。”玲姐说，由于小区没有维修资金，在满足相关条件的情况下，可在社区协助下申报“善治微光”项目补贴，补贴可覆盖整个工程费用的30%，这大大提高了居民参与外墙维修的积极性，也减轻了业主的部分负担。
小区房屋外墙进行小面积修复后，会与旁边的墙体有明显区别。
外墙脱落多集中在20年以上“老楼”，建议定期做墙体安全检测
“外墙脱落多集中在20年以上楼龄的楼宇。”常年负责外墙维修的某公司负责人告诉记者，近年来，出现外墙问题的楼宇有增多趋势。接手问题楼栋后，最紧要的是排险，再排查其他隐患。
该负责人介绍，广州高温潮湿，降雨、湿度和日晒温差对墙体的破坏逐步累积。用料差异等也影响外墙寿命。石米外墙基本靠水泥砂浆与基层黏结，一旦空鼓，容易成片剥落；转角或缝隙受雨水冲刷，裂缝会加速内部腐蚀空鼓。马赛克外墙受雨水冲刷、阳光照射，砂浆黏结力下降，加上空调支架、防盗网等膨胀螺栓借力，平时偶尔掉落，遇台风天可能出现大面积“马赛克雨”。
上述负责人表示，以一栋八层老旧小区楼宇为例，整面修复费用至少30万元甚至更高，因此多数业主选择“小修小补”，只做脱落墙体排危：拆除可能脱落部分，重新做防水，再抹抗裂砂浆。“居民平时可肉眼观察有无破损或空鼓，发现问题及时解决。但肉眼难以发现墙体内部问题，建议20年以上楼龄的楼宇找专业人士定期做墙体安全检测。”
一小区部分楼宇的窗楣外墙批荡发生了脱落。
法定程序不能因“急”而省，外墙脱落修复常“卡壳”
“由于小区内X栋外墙大理石开裂破损，雨水渗漏至5户业主家里，需使用维修资金进行维修，现拟征求相关范围内业主意见，将使用方案公示如下。”在天河一座高层小区一楼的公示栏处，张贴着一排外墙维修的“施工方案”“工程报价单”“分摊明细表”等，项目总金额为1万余元，使用维修资金后，业主自筹部分占总工程支出的25%左右。
“施工方案”显示，钢挂大理石年久脱落，长期风吹雨淋加快混凝土、固定件及大理石老化，造成开裂、脱落、渗漏水及安全隐患，建议及时修缮。此前另一栋楼也以类似方式完成修缮，因自筹较少，获得大部分业主支持。
“对没有业委会、物委会的老旧小区，可列入政府兜底的微改造项目，由政府立项推进；对已成立业委会或物委会的商品房小区，则由业主组织主导，依法动用住房维修基金。”天河区冼村街道相关工作人员强调，法定程序不能因“急”而省。动用维修资金须先公示脱落位置、风险危害及业主应承担的法律责任，经三分之二以上业主同意后，再制定维修方案、开展工程测算并按规定报备；符合零散小型工程标准的，实行面积和造价“双标准”管理。
他表示，对已经发生脱落、尚未完成维修的楼栋，应及时设置防护网、警示牌和围蔽设施，先行消除现实危险。对装修打拆、震动引发的外墙脱落，应规范私人装修，落实施工报备、人员资质和废料去向监管，防止“出事之后再查人”。
紫龙大街1号此前有窗楣外墙批荡发生了脱落。（受访者供图）
专家：建议高风险楼栋试点“老楼”全生命周期管理
对于外墙脱落原因，华南城市研究会创会会长、暨南大学教授胡刚分析，外墙脱落是设计构造、施工质量和后期运维多因素叠加的结果：早期建筑受规范标准限制，面砖直接粘贴、抗裂防水及锚固构造不足，难以适应高温、暴雨、台风等气候循环；部分带外保温建筑因基层处理、砂浆配比、锚栓布设和密封施工管控不严，形成空鼓等隐患；后期巡检维护不足又使病害持续发展，最终诱发脱落。
他表示，破解治理困局，要明确质保期内由开发、设计、施工等单位依法依约承担相应责任；质保期满后由业主承担共有部位安全主体责任，物业负责巡查上报和维修资金申报，住建部门及街道负责监管督办，重大险情通过应急通道先行排险、再行追偿。
他建议，将外墙修缮与加装电梯、管网更新、立面整治等统筹开展，实行一体化设计、统一招标和施工组织，按照“先检测鉴定、后管线及附属施工、再外墙修复、最后立面收尾”优化工序，减少交叉破坏与重复开挖。
紫龙大街65号外墙改造修复前已经露出了钢筋部分。（受访者供图）
在技术层面，他建议，可常态化采用无人机结合红外热成像开展初筛，对高危点位进行人工敲击和专业检测复核，建立定期巡检影像台账；修缮时根据基层状况，优先采用铲除旧面砖后的柔性涂料体系，节能改造可配套一体化保温板，严禁直接在瓷砖表面刷涂料，材料须适应岭南气候并严格进场送检。同时落实分阶段验收，合理延长质保期限，建立外立面档案并探索工程质量潜在缺陷保险，强化质量追溯与赔付。
面向未来既有建筑的“老化”高峰，他建议，应逐步建立以分类定期检测、外立面档案、维修资金保障和质量保险为支撑的老楼全生命周期管理体系，让“头顶上的安全”有制度可依、有资金可保、有责任可追。
紫龙大街65号外墙改造修复之后。
维修责任谁来承担？分三种情况：
1.保修期内——开发商负责
在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
2.保修期满后、已缴纳维修资金——可申请使用住宅专项维修资金
保修期满后，外墙维修可以申请使用住宅专项维修资金。
3.保修期满后、未缴纳维修资金——由全体业主共同承担
如果小区没有维修资金或者维修资金不足，维修费用应当由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。《中华人民共和国民法典》第二百八十三条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”
一小区张贴着提醒路人不要靠近楼宇楼体的警示语。
相关法律链接：
《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第二百七十三条进一步明确：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，属于业主共有部分。
文/广州日报新花城记者：张丹
图/广州日报新花城记者：张丹 见习记者：施雨（部分受访者提供）
视频/广州日报新花城记者：张丹 见习记者：施雨
广州日报新花城编辑：肖欢欢
