毗邻江南西地铁站的海珠区得胜岗片区，正在悄然“变身”。建成超过半个世纪的旧楼，经与私房业主协商，将进行自主更新改造，由广州市住房和城乡建设局指导，广州安居集团作为项目实施主体单位。
私房业主出资参与自主更新，告别房龄几十年的老房子，未来将原址回迁，住进崭新的电梯楼。公房租户搬进附近有独立厨厕的房子里。改造将新建300多套保障性住房，为工薪收入群体提供就在市中心的好房子。片区基础设施和公服配套将在一、二期同步提升，拓宽万松园路、升级万松园小学，与市民共享改造的红利。
市中心旧楼改造
拆下715户“老破小”，建设300多套保障性住房
改造前的得胜岗片区，坐落着25栋3到6层的楼梯楼。这些建于上世纪六七十年代的砖混结构旧楼，灰头土脸，三线、管道纵横，建筑的结构、材料、设施均已严重老化。在内部，房子没有独立厨房厕所，也缺乏独立排污设施，居住环境堪忧，是名副其实的“老破小”。
正值当前广州推动危旧房改造的契机，结合去年出台的《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，片区将按照自主更新模式进行改造，实现盘活存量资产的同时，加大保障性住房供应。
项目将分三期推进，成熟一片改造一片，第一期已于今年7月开工。全部完成后，可提供300多套保障性住房，改变以往保障房位置偏远、生活配套不便的情况。715户住宅拆除后，为什么新建住房的套数减少了一半多？记者了解到，原有的老房子大多是非成套的小户型，没有独立厨卫，面积甚至不足30平方米，无法满足现代人的基本生活需求，而改造又有容积率限制，因此只能通过减少户数来保障未来300多套住户的独立厨卫要求。
居住条件大提升
按建安成本出资可原地回迁，实现资产增值和居住环境提升
得胜岗片区私房业主按照政策出资进行自主更新，政府、企业提供补贴和让利，建成后原地回迁。改造后的房子，将有独立厨卫，增设电梯、无障碍设施、地下停车场。
根据《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，危旧房改造有30%的建筑规模增容空间，用于成套化改造、公共配套设施以及公共空间建设，以满足基本生活需求，改善人居环境。广州安居集团相关负责人说：“我们希望把项目建成标杆，让更多市民看到自主更新的好处。”
同时，业主参与自主更新只需负担建安成本，便可撬动从“老破小”楼梯楼到电梯楼的资产升值，相对居民购买电梯楼进行置换，成本可节约不少，还能继续居住在熟悉的地方。比如一套原产权面积为60㎡的老旧房屋，原价值为120万元左右，改造支出费用约30万元，建成后房屋价值按周边一手商品房价格测算可增值到300万元左右。
“考虑到部分业主年纪大、无稳定工作、经济实力有限、房屋剩余使用年限不多等情况，不利于申请贷款，我们正在与银行探索，以重建房屋产权进行预抵押的方式来满足贷款需求，也在尝试通过与私房业主共担成本、共享产权等模式，解决出资难题。”广州安居集团相关负责人说。
此外，片区内直管公房的历史租户得到了妥善安置。目前一期公房租户腾迁率已达99%，预计于9月底全部清租腾迁。年过半百的云女士是得胜岗片区租户的缩影。
“我从出生起就住在万松园，以前一家四口挤在这里。”云女士说，小小的房子没有独立卫生间，上厕所要去楼道里三户共用的卫生间。“今年三四月，工作人员来征求意见，我们都很期待。”云女士从候选房源中选择了南华西街一套房源。“附近市场、医院、地铁站、公交站一应俱全，非常方便。租金虽然有所增加，但物有所值。”
公服配套补短板
万松园小学增至24班，万松园路拓宽至4车道
得胜岗片区的改造，不仅要建设好房子，还要打造好小区、好社区、好城区，补齐片区公服配套和城市基础设施的短板。
改造关注一老一小，将万松园小学扩建工程纳入二期改造计划。这所省一级小学将从18班增加至24班，生均建筑面积从6.9平方米提高到10平方米，解决缺少标准化操场跑道、建筑质量差等问题。穿行在片区中间的万松园路，将从单向一车道拓宽至双向四车道，大幅提升通行能力。
地处老城区，片区改造留住城市记忆，新建建筑将彰显岭南特色，在首层设置骑楼和架空层，优化地块沿街城市空间，提升社区活力。同时，还将推进老旧管网改造，提升城市安全韧性。
并宗改造新路子
产权分散地块合而为一，提供可借鉴经验
得胜岗片区涉及直管公房、私房、国有无主地，如果不将这些产权分散的地块合而为一，改造将受到支离破碎的地块掣肘，土地利用效率大打折扣。
为了破解难题，广州安居集团创新用地并宗改造的新路子，打通成片连片不同权属宗地改造堵点。以一期为例，地块内独栋直管公房占大头，独栋私房、混合权属的楼栋是少数。通过土地并宗，三者未来将复建回迁到一栋现代化住宅楼里，土地集约高效利用，留给住户的绿地、公共空间将更开阔，人居环境品质更高。
“由于没有先例可循，办理过程中我们和相关部门进行了大量沟通，摸着石头过河，力争为后续其他危旧房老旧小区改造项目提供可复制可推广的改造模式。”广州安居集团相关负责人说。
文、图/广州日报新花城记者：李天研
