11日，住房城乡建设部办公厅印发的《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第四批）》正式公布。广州花都集群街2号居民楼探索危旧房自主更新模式、破解资金难题的创新做法入选清单，成为向全国复制推广的“广州经验”。
记者从市住房和城乡建设局了解到，去年《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》出台之后，广州已启动多个危旧房自主更新项目，从城市外围到中心城区，从居民楼到商业建筑，“吃”下一只只“螃蟹”，解决一个个新问题，积累更多可复制的好经验。
集群街2号开全省先河，入选全国清单
根据最新印发的第四批清单，在鼓励产权所有人自主更新方面，广东省探索危旧房自主更新模式破解资金难题，加快构建“居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、政府支持一点”的多渠道城市更新资金筹集机制，鼓励各地结合实际探索推进危旧房原址拆除重建等有机更新改造模式。如广州市花都区试点探索多产权危旧房屋拆建新路径，引导群众出资866.4万元，对集群街2号危房进行原址拆除重建。
花都区新华街集群街2号居民楼，坐落于广州北站片区东南侧，是典型的人气兴旺、商业繁华的老城区旧楼。该楼始建于1976年，为5层混合结构，共25户。历经48年岁月洗礼，外墙斑驳、砖体裸露、渗水裂缝等问题严重，被鉴定为D级（整栋）危房，居民改造意愿强烈。
如果采取传统的老旧小区微改造，小修小补无法根本解决房屋安全问题；如果采取传统征拆方式，由于项目为单体建筑，地块面积小、土地利用率难有提升空间，重建利润微薄，不足以吸引开发商介入，也不可行。
为解决这一难题，花都区出台《危旧房屋拆除重建试点方案》，创造性提出“原拆原建、增加公服”的改造思路，以“谁受益、谁出资”为原则，引导居民承担主要改造成本。项目拆建投资估算约800万元，由业主按照4600元/平方米标准出资改造，成为广东首个业主自筹、原拆原建的危房改造项目。
项目的实施，成功解决了困扰小区居民多年的供水、电梯加装等问题，使房屋增值1.6倍之多，走出了政府主导、引入开发商拆建之外的第三条路径——业主自主更新。
新探索
【1】
越秀区小石集：
中心城区首个危旧房连片“原拆原建”
去年，《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（下称《办法》）正式出台，鼓励市民积极参与危旧房自主更新，消除安全隐患、改善居住条件。《办法》支持住宅成套化改造、增设电梯、公共走廊、地下停车库等配套设施，允许适度增加建筑面积，地上建筑规模总增量最高可达30%。
继花都区集群街2号之后，危旧房自主更新的风吹到了中心城区。在越秀区小北路西侧的小石街，连片危旧房屋正在进行“原拆原建”。这是“黉桥·小石集”项目（下称小石集），涉及17栋建于上世纪60-80年代的1-4层低矮老旧建筑，共有商、住户45户82人。建筑多为砖木结构，部分楼栋经评估为C、D级危房，房屋本体老化严重。
因小石集片区建筑、环境问题突出，同时项目内政府和国企管理的公房较多且连片，具备危旧房改造先行试点的条件。广州市住房和城乡建设局将其纳入全市危旧房改造首批试点项目，明确“企业+居民”小连片自主更新模式，确定“原拆原建”改造策略。
由于是中心城区首个危旧房连片“原拆原建”项目，小石集遇到了诸多新问题。项目范围内的房屋涉及街属公房、区直管公房、私房等多种类型，每栋房屋均拥有独立宗地，比单一宗地“原拆原建”困难得多。广州采用“统一设计、归集产权、整体报批”的模式，既确保改造后的建筑风格和功能布局协调统一，又满足了业主多样化需求，确保项目整体推进。
小石集地处建筑高度密集的老社区，空间十分有限。此次“原拆原建”发挥政策叠加效应，采用钢结构模块化建造技术，用好《办法》及模块化建筑6%容积率激励的政策红利，激励业主包括权属单位北秀公司出资改造。增容面积主要用于电梯、公共走廊、服务配套等。业主收获物业提质增值、企业取得投资收益空间、政府实现城市更新提速，多方共赢局面促使“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的筹资模式得以顺畅推进。
【2】
番禺区容屿：
广州首例单一产权商业项目自主更新
番禺区洛浦街道容屿ISLEMo作为《办法》的试点项目之一，是广州首例成功落地单一产权自主更新的商业项目。项目的前身为始建于1995年的丽江明珠酒店，其因圆形穹顶的欧式建筑风格成为地标性建筑，承载着老广饮茶聚会的共同记忆。
城市在发展，建筑也在老去，历经近30年岁月洗礼，明珠楼及宿舍楼年久失修，框架结构大量破损锈蚀，外墙饰面及墙体存在掉落风险，楼上拖地楼下渗水，被鉴定为B级危房。建筑的用水安全、用电容量标准已无法满足，消防要求参照的是90年代标准，按照现有条件改造无法满足规范要求。
在此契机下，广州探索项目拆除翻建的自主更新之路，新方案保留三栋建筑，拆除两栋原有旧建筑，合建成一栋5层商业楼，新增地下2层建筑面积20014.38㎡用于停车配套，地上5层建筑面积20041.82㎡ ，总建筑面积40056.20㎡，打造主题场景建筑、景观、室内、策划协同一体呈现的非标商业体。
项目创新提出“拆除翻建、增加配套功能”的改造思路，作为新生事物，拆除翻建可能会出现多种与现有政策相悖的情况。为此，属地政府改变过去危房改造的思路，提出企业自主拆除翻建新思路。同时，优化审批流程，消除企业投资顾虑，政府汇聚多方合力压缩审批时间，从报审到开工投入使用仅用了3个月的时间。
容屿ISLEMo项目的探索，以低效用地再开发促进国土空间布局优化，将盘活的空间资源更多地用于民生所需，补齐基础设施和公共服务设施短板，落地商业配套，建成后预计带动5000个就业岗位，取得资产盘活、营商环境提升、就业带动的效果，初步形成企业愿投资、政府可推动可持续可复制的自主更新模式。
【3】
海珠区得胜岗：
“老破小”变电梯楼，还有保障房
毗邻江南西地铁站的海珠区得胜岗片区，正在悄然“变身”。改造前，这里坐落着25栋3到6层的楼梯楼，居住着私房业主和公房租户。这些建于上世纪六七十年代的砖混结构旧楼，已严重老化，房子没有独立厨房厕所，是名副其实的“老破小”。
得胜岗片区结合《办法》，按照自主更新模式进行改造。私房业主只需负担建安成本，便可撬动从“老破小”楼梯楼到电梯楼的资产升值，还能继续居住在熟悉的地方。比如一套原产权面积为60㎡的老旧房屋，原价值为120万元左右，改造支出费用约30万元，建成后房屋价值按周边一手商品房价格测算可增值到300万元左右。
得胜岗片区涉及直管公房、私房、国有无主地，如果不将这些产权分散的地块合而为一，改造将受到支离破碎的地块掣肘，土地利用效率大打折扣。广州创新用地并宗改造的新路子，以一期为例，地块内独栋直管公房占大头，独栋私房、混合权属的楼栋是少数，通过土地并宗，三者未来将复建回迁到一栋现代化住宅楼里，土地集约高效利用，留给住户的绿地、公共空间将更开阔，人居环境品质更高。
项目由广州安居集团作为实施主体单位，实现盘活存量资产的同时，加大保障性住房供应。项目分三期推进，第一期已于今年7月开工。全部完成后，可提供300多套保障性住房，为工薪收入群体提供就在市中心的好房子。片区基础设施和公服配套将在一、二期同步提升，拓宽万松园路、升级万松园小学，与市民共享改造的红利。
文/广州日报新花城记者：李天研
图片由受访者提供
